Semestrial, Agenţia Imobiliară „Nestamis” întocmeşte rapoarte, folosind cea mai mare bază de date cu proprietăţi imobiliare existente în Caransebeş, rapoartele reprezentând un instrument neutru de informare, ele conţinând analize ale evoluţiei preţului la toate tipurile de imobile, oferind o imagine a realităţii pieţei imobiliare, furnizând în acelaşi timp şi datele necesare previzionării tendinţelor.
În ceea ce priveşte analiza de piaţă pentru anul 2018, aceasta arată ce a cautat cumpărătorul de imobile pe de-o parte, precum şi felul în care s-a modificat piaţa imobiliară în cursul anului trecut. Analiza de piaţă se bazează pe răspunsurile date de cumpărătorii care au apelat la serviciile oferite de Agenţia „Nestamis”, care a prelucrat 124 de chestionare, din care a grupat informaţiile obţinute pe categorii specifice.
Astfel, profilul cumpăratorului actual se prezintă astfel: 51% sunt tineri până în 35 ani şi 49% peste vârsta de 35 ani; 48% muncesc în sectorul privat, 46% sunt angajaţi la Stat şi 6% muncesc în agricultură; pentru 54% dintre respondenţi familia se compune din 3 persoane, pentru alţi 31% din două persoane, pentru 7% din 4 persoane, iar pentru 8% o singură persoană. Bugetul lunar al familiei este în creştere pentru toate categoriile: sub 2.500 de lei lunar pentru 18% din cei chestionaţi; între 2.500 – 5.000 de lei pentru 53% din cei chestionaţi; peste 5.000 de lei pentru 29% din respondenţi.
După caracteristicile locuinţei dorite, cumpărătorii se împart astfel: 5% doresc să achiziţioneze o garsonieră/apartament cu o cameră, 42% un apartament cu două camere, 30% apartament cu 3-4 camere, iar 23% o căsuţă; imobilele căutate se află la etaje intermediare 1-3, cu balcon, finisate, izolate, decomandate sau nu; pentru 56% dintre respondenţi situaţia în care imobilul se vinde mobilat este un avantaj; 32% îşi doresc un apartament în zonă centrală sau în cartierul Cazărmii, 16% pe Sebeş, 35% în Pipirig şi 16% în zona Ţarinei sau Nord, iar 1% în Zona Gării sau Balta Sărată.
Bianca Stark, de la Agenţia Imobiliară „Nestamis”, ne-a mai spus că printre primele cinci criterii care influenţează decizia de cumpărare sunt: preţul, zona, modul de împărţire, suprafaţa, izolarea termică şi numărul de camere. De asemenea, niciun cumpărător nu s-a arătat interesat de vechimea imobilului, liniştea zonei, securitatea străzii, vecinii, infrastructura stradală sau apropierea de locul de muncă, iar 61% din cei chestionaţi nu deţin altă locuinţă.
În ceea ce priveşte modul de achiziţie, 21% dispun de cash (creştere cu 30% faţă de anul precedent), 20% se bazează pe accesarea unui credit imobiliar, iar 59% doresc accesarea unui credit Prima Casă (în scădere cu 27%).
Băncile preferate sunt, în ordine descrescătoare, BRD, BCR, CEC, OTP, Transilvania şi Raiffeisen Bank. Argumentele privind alegerea băncii sunt faptul că au deja domiciliat salariul în acea bancă, faptul că au mai avut anterior un credit acolo şi cunosc personalul în care au încredere, apoi faptul că pot obţine suma dorită, rata lunară potrivită ş.a.
În acest moment, 54% dintre respondenţi au spus că preţurile actuale sunt corecte, iar 46% au apreciat că preţurile actuale sunt prea mari. Totodată, pentru 33% din aceştia, preţurile actuale vor stagna, pentru 56% vor creşte, iar pentru 11% vor scădea.
În cazul achiziţionării de case „vechi”, sunt solicitate case cu două camere, chiar neamenajate, dar cu o mică grădină şi intrare auto. Acelea cu mai mult de patru camere şi suprafaţa construită mai mare de 120 mp nu sunt atractive pentru cumpărători, 95% din cei supuşi sondajului considerând aceasta un dezavantaj major şi o piedică în calea cumpărării.
Sursele de inspiraţie în căutarea imobilului căutat au fost în ordine: internetul, agenţiile imobiliare, anunţurile stradale şi prietenii, rudele.
În concluzie – a mai spus Bianca Stark –, se poate spune că a crescut numărul tinerilor până în 35 ani care doresc să-şi achiziţioneze un imobil (o creştere importantă, de 30%), creşterea salariilor în sistemul bugetar este substanţială şi a dublat numărul cumpărătorilor din acest sector, mai mult de jumătate dintre respondenţi au afirmat că preţurile actuale sunt corecte şi că se aşteaptă la scumpiri în viitorul an. De asemenea, este foarte important faptul că din ce în ce mai mulţi cumpărători renunţă la finanţarea prin „Prima Casă” (scădere de 27%) şi apelează la un credit ipotecar cu dobândă fixă pe perioada de creditare, chiar dacă avansul este de 15-20%. Motivul este dat de siguranţa financiară pe termen lung, rata fiind o sumă fixă, neinfluenţată de ROBOR sau de fluctuaţiile date de schimbul valutar, chiar dacă dobânda este mai mare, în acest caz, de 7-8%. În plus, a crescut numărul cererilor pentru apartamente amenajate/renovate şi confortabile ca şi suprafaţă şi dispunere a camerelor, creşte numărul cererilor pentru apartamentele în imobile noi, există încă multă precauţie pe piaţa imobiliară, generată de modificările financiare la nivel naţional, dar şi local, fapt care a dus, începând din toamna trecută, la o scădere semnificativă a numărului de tranzacţii. Interlocutoarea noastră ne-a mai informat că la Caransebeş există o nevoie foarte ridicată de noi spaţii de locuit şi că, în momentul de faţă, piaţa apartamentelor „vechi sau noi” este una foarte săracă în comparaţie cu anii anteriori, potenţialii cumpărători plângându-se că nu au din ce alege.
„Astăzi, clienţii sunt mult mai educaţi şi informaţi şi au pretenţii mult mai bine definite de la o proprietate, fapt pentru care sunt dispuşi să aloce mai mult timp pentru a căuta ceea ce-şi doresc, sau chiar să-şi amâne decizia de cumpărare. Rezidenţialul are legătură cu bunul mers al economiei, cu stabilitatea politică şi cu încrederea populaţiei în veniturile viitoare. De aceea, aşteptăm ca şi piaţa noastră imobiliară să se dezvolte într-un ritm sănătos, oferta să fie mai mare şi mai variată, volumul tranzacţiilor să crească şi, chiar dacă, cel puţin deocamdată, acest lucru nu se întâmplă, avem speranţe pentru 2019”, a mai spus Bianca Stark.
Preţul apartamentelor din Caransebeş a crescut uşor în 2018, astfel: 518 euro/mp pentru garsoniere sau apartamente cu o cameră; 595,5 euro/mp pentru apartamente cu două camere; 559,5 euro/mp pentru apartamentele cu 3 camere; 489 euro/mp pentru cele cu patru camere.
Indicele imobiliar pentru apartamentele noi ale Agenţiei „Nestamis” sunt: 600 euro/mp pentru apartamentele din Reşedinţa SAFIR şi 650 euro/mp pentru apartamentele din Complexul MORES.
Faţă de aceeaşi perioadă a anului trecut, indicele imobiliar pentru apartamentele „vechi” variază cu: 1,33% , în scădere, pentru garsoniere şi apartamente cu o cameră, pe fondul cererii slabe pentru acest gen; 7,59%, în creştere, pentru apartamente cu două camere, acestea fiind cele mai căutate; 5,75% , în creştere, pentru apartamentele cu trei camere, căutate în mare parte de familii cu copii; 1,90%, în scădere, pentru apartamentele cu patru camere, care continuă să ţină clienţii cumpărători la distanţă, cererea fiind aproape inexistentă.
Statistica prezentata face referire doar la apartamentele situate în blocurile vechi.
Sunt căutate, în special, apartamente amenajate, renovate, cu toate utilităţile, izolate.
„Deşi este tentant să te concentrezi asupra avantajelor de moment, cumpărarea unei locuinţe reprezintă o decizie cu efecte pe termen lung. În actualul context de piaţă, pentru majoritatea celor aflaţi în căutarea unei locuinţe, cel mai important criteriu de achiziţie este preţul, urmat, desigur, de factori precum localizarea sau dotarea interioară a imobilului. Astfel, din punct de vedere financiar, este recomandat ca un cumpărător să ia în calcul nu doar preţul de vânzare, ci şi costurile pentru amenajarea ulterioară – schimbarea instalaţiilor, a tocăriei etc., şi, desigur, de exploatare în timp ale respectivei proprietăţi”, a adăugat Bianca Stark.
La Caransebeş rămâne neacoperită cererea pentru case, noi sau vechi, cu suprafaţa de cel mult 100 mp, cu curte şi intrare auto, cu un preţ aproximativ de 40-50.000 de euro.
În ceea ce priveşte piaţa terenurilor, oferta pentru acestea se limitează doar la zonele semicentrale –Racoviţa, Aeroport, Spital, Carboniferă, Teiuş, în centrul oraşului existând, rar, situaţia în care un proprietar vrea să vândă o bucată din grădina proprie. Oricum, cererea pentru loturi de teren este mică. În general, se caută terenuri micuţe, de circa 300-600 mp, cu front stradal de minimum 10 metri, pretabile construcţiei unei case, cu un preţ al terenului între 15-20 euro/mp. Cererea existentă pe piaţă, de 30-35 euro/mp, este greu acceptată de potenţialii cumpărători.
Sonia BERGER
