Get Adobe Flash player

Un an de provocări pe piaţa imobiliară

Anul 2016, deşi plin de situaţii neprevăzute, pe tot parcursul lui, a fost un an bun pentru piaţa rezidenţială din Caransebeş. Nimic nu prevestea, la început de an, sincopele din finanţarea dosarelor pe „Prima casă”, discuţiile referitoare la Legea dării în plată, care au dus la o perioadă scurtă de blocaj total al pieţei, urmate de o perioadă caracterizată de tranzacţii puţine şi corecţii de preţuri. Cererea solvabilă a scăzut considerabil la jumătatea anului, iar potenţialii cumpărători care dispuneau de lichidităţi sau se calificau pentru un credit au aşteptat să vadă atât atitudinea băncilor vizavi de dobânzile la credite, precum şi cât se vor duce preţurile în jos.

„Sincer, am avut emoţii pentru dezvoltatorii imobiliari pe care i-am susţinut şi promovat încă de la începutul anului, SC «Lucia» şi SC «Mores», cu proiecte în construcţie. Instabilitatea politică, fiscală şi legislativă este un semnal extrem de negativ pentru orice investitor serios, din orice domeniu”, ne-a spus Bianca Stark, de la Agenţia Imobiliară „Nestamis” din Caransebeş.

Cu timpul, cumpărătorii actuali au devenit din ce în ce mai exigenţi din punct de vedere al aşteptărilor referitoare la viitoarea proprietate, iar dezvoltatorii au reuşit să vină cu îmbunătăţiri fundamentale ale proiectelor realizate, care s-au pliat pe aşteptările lor.

„Proiectele MORES 2 şi TOPAZ au avut un real succes, apartamentele s-au vândut încă la stadiul de proiect sau la roşu, parte din cumpărători s-au mutat deja şi sunt fericiţi, iar noi suntem bucuroşi că am ajutat ca 2016 să fie un an bun în imobiliarul residenţial”, a adăugat Bianca Stark.

Conform specialiştilor, 2017 va fi un alt an plin de provocări pentru piaţa imobiliară caransebeşeană.

Pe de o parte, este vorba despre oportunităţile venite dinspre încrederea în piaţă, cererea solvabilă, preţurile relativ stabile, cu mici tendinţe de creştere, continuarea Programului „Prima casă”, rate de dobânzi scăzute, măsurile de stimulare fiscală şi creşterea veniturilor şi prognozele economice optimiste. Pe de altă parte, se anticipează un an cu implementări de legi noi, cu modificări legislative dese, cu un program de guvernare ambiţios, venit la pachet cu o incertitudine politică generată de lupta între Palate. Pe plan extern, se pot vedea o situaţie economică incertă la nivel internaţional, veştile săptămânale despre o altă criză, fluctuaţii pe burse, împrumuturi, atentate, alegeri cu rezultate surprinzătoare etc.

„Au trecut demult vremurile în care piaţa imobiliară era analizată doar prin perspectiva factorilor interni. Trăim într-o lume extrem de conectată şi sensibilă la orice zvon sau mişcare mai serioasă internă sau internaţională, fiscală sau legislativă. În plus, ca să avem tacâmul complet, piaţa imobiliară din România este extrem de opacă – dacă nu ştii ce s-a întâmplat ieri, cum te poţi uita la ziua de mâine?”, a mai spus Bianca Stark.

Acesta fiind cadrul general, vă oferim, în continuare, câteva considerente locale care pot influenţa piaţa imobiliară, precum şi o prognoză pentru aceasta, în 2017. Cererea solvabilă va creşte în 2017, în situaţia în care condiţiile de creditare nu se vor schimba dramatic. Există anunţuri de creşteri ale veniturilor salariale, atât cele stabilite de noul guvern, respectiv creşterea salariului minim, cât şi cele anunţate de firmele private, de la lanţurile de mari magazine, până la companiile de IT. Având mai mulţi bani şi o percepţie pozitivă asupra viitorului vor fi din ce în ce mai mulţi potenţiali cumpărători care vor dori să achiziţioneze o proprietate în 2017, e de părere Bianca Stark.

În ceea ce priveşte preţurile, 2016 a fost un an relativ stabil, cu mici tendinţe de creştere, în funcţie de zona şi segmentul de piaţă studiat. Cele mai tranzacţionate au fost apartamentele cu două camere din blocurile vechi (85% în cartierul Pipirig), dar şi apartamentele cu 3 camere din blocurile noi, care au fost vedetele anului 2016. „Facem precizarea că preţurile sunt asemănătoare la apartamentele din blocurile vechi sau noi. Dacă se păstrează trendul şi în acest an, cu o ofertă atât de bogată de locuinţe noi, vom avea piaţa «inundată» de oferte, ceea ce va pune presiune atât pe preţurile apartamentelor noi, cât şi pe cele aflate în construcţiile vechi. Dar este posibil, şi chiar de aşteptat, să vedem o curbă de creştere mai accentuată pe zona apartamentelor noi, ca urmare a garanţiilor diferenţiate acordate acum prin «Prima Casă», respectiv locuinţe noi, contra celor vechi”, a spus Bianca Stark.

Soluţiile de finanţare din piaţă sunt în momentul de faţă favorabile, fapt pentru care, pe fondul deficitului de spaţiu locativ, cetăţeanul va continua să facă un împrumut bancar dacă are ca prioritate achiziţionarea unei locuinţe. În domeniul imobiliarelor, există certitudinea că Programul „Prima casă” va continua în 2017, cu câteva ajustări aşteptate cu interes, băncile fiind dispuse să scadă în continuare avansul la creditele ipotecare, iar dobânzile sunt avantajoase.

În ceea ce priveşte fluctuaţia vânzărilor, se poate afirma că s-a văzut în mod accentuat influenţa pe care o are Programul „Prima casă” pe piaţa imobiliară. De aceea, tranzacţiile au fost finalizate în cea mai mare măsură în perioadele în care au existat suplimentările de fonduri pentru acest program. Participanţii din piaţă au fost, totodată, bulversaţi de Legea dării în plată şi de forma finală adoptată. Până la urmă, acest act normativ a produs mai mult disconfort şi gălăgie, decât efecte coerente şi sustenabile, având în vedere că se observă o reluare a creditării, o revenire la avansuri mai mici şi la dobânzi mai mici, pe scurt, o revenire la nivelul înregistrat anterior aprobării ei.

Pentru 2017, se estimează o mică apreciere a preţurilor, sub 5% la nivel general, iar oferta, cel puţin la apartamente, va fi mare şi variată. Aceste previziuni sunt urmare a faptului că numărul proprietăţilor dispuse în clădirile vechi este constant, pentru cei care îşi aleg casa în funcţie de zona de interes (lângă o anume şcoală, loc de muncă sau lângă părinţi), dar apar şi proiecte noi, care încep în primavară şi au termen de finalizare 2017-2018. Dintre acestea, amintim Complexul MORES 3, cu 5 imobile, în zona rezidenţială Aeroport, Complexul SAFIR, cu 10 apartamente, sau Complexul ANNA, cu 24 de apartamente, în zona mediană a municipiului Caransebeş.

Rămân încă neacoperite cererile pentru garsoniere sau apartamente cu o cameră în zona centrală, oferta actuală fiind mult mai mică decât cererea. De asemenea, oferta de case cu două sau trei camere şi 400-500 mp teren, cu utilităţi, locuibile şi la preţuri mai modeste, este mult mai mică decât cererea. Practic, în momentul de faţă, pe stoc au rămas case vechi, neamenajate, fără teren, cu suprafaţa construită mai mare decât ar fi necesar, caracteristici neatractive pentru cumpărători.

Rămân, de asemenea, fără acoperire parcelele de teren de 400-500 mp pentru construcţii de locuinţe, zone apropiate de centrul municipiului, dar terenuri cu utilităţi şi cu acces facil la străzi asfaltate, precum şi spaţiile aflate în zone comerciale, la preţuri decente.

„În concluzie, 2017 nu pare să fie un an complicat. Oportunităţile sunt mari, pare a fi anul cu cele mai accesibile locuinţe, raportat la venituri, preţuri şi cost de creditare, iar riscurile par minime”, a mai spus Bianca Stark.

Sonia BERGER

Traducere